为什么商铺不能买

商铺不能买的原因主要有以下几点：

电商冲击：

随着电商平台的崛起，消费者越来越倾向于在线购物，导致线下商铺客流量减少，销售额下滑。电商的运营成本低于实体店铺，商品定价也更具竞争力，消费者可以全国范围内比价，这些都削弱了实体商铺的优势。

市场饱和：

过去几年，由于投资和开发商的过度开发，导致商铺供过于求，市场趋于饱和。很多城市都限购了住宅，导致商住或商铺的价格水涨船高，但实际需求并没有相应增加。

高成本压力：

随着商铺价格的上涨，租金也随之攀升，商家的经营成本大幅增加。同时，人员成本、水电费、税费等各项开支也在不断增加，进一步压缩了商家的利润空间。

贷款不友好：

商铺的贷款利率高，周期短，成数低，贷款成本通常是住宅的两倍，导致杠杆率很低，资金压力较大。

收益不稳定：

商铺的收益主要依赖于租金，一旦租金链断裂，投资回报率就会下降。此外，商铺市场已经饱和，投资获益空间缩小，除非是地段非常好的商铺。

管理风险：

很多商铺是挂靠在大品牌商家下管理的，如果管理公司到期或中途解约，投资者可能会面临巨大损失。此外，无法独立经营的商铺，特别是在一楼的内部和二楼以上的铺位，也存在较大的经营风险。

税费负担重：

购买商铺需要缴纳较高的税费，包括契税、个人所得税、土地增值税等，这些税费加起来可能占据商铺总价的很大一部分，导致实际收益降低。

地段选择困难：

好的地段已经被抢占先机，投资一般地段还需要考虑客流量等因素，选择合适的商铺地段并不容易。

综上所述，商铺投资存在诸多风险，市场已经趋于饱和，收益不稳定，且存在较高的税费和管理风险。因此，如果不是地段非常好或有特殊需求，购买商铺需要非常谨慎。建议投资者在选择商铺时，要综合考虑市场情况、自身经济实力和长期规划，避免盲目跟风。